Irlandzki rynek nieruchomości: ucieczka landlordów, rosnąca rola funduszy i co to oznacza dla zwykłych ludzi
Jeszcze rok temu sytuacja wyglądała zupełnie inaczej. Liczba wypowiedzeń umów najmu w okresie od kwietnia do lipca była o prawie 15% niższa niż obecnie. Dziś mamy do czynienia z wyraźnym wzrostem, a co gorsza – ponad połowa tych wypowiedzeń wynika z decyzji właścicieli o sprzedaży nieruchomości.
To nie jest drobna zmiana, to sygnał, że na irlandzkim rynku nieruchomości dzieje się coś poważnego. Wszyscy, którzy marzą o własnym mieszkaniu, zacierają ręce, bo większa podaż oznacza teoretycznie niższe ceny i lepszy wybór – zarówno pod względem lokalizacji, jak i standardu. Po latach, gdy ceny rosły w tempie 9–12% rok do roku, taka perspektywa brzmi jak powiew świeżego powietrza. Ale tylko dla tych szczęśliwców, którzy mają odłożony depozyt i zdolność kredytową albo wystarczającą ilość gotówki, by kupić wymarzone cztery kąty.
Druga strona medalu jest jednak znacznie mniej kolorowa. Dla tysięcy najemców, którzy dostają wypowiedzenia, sytuacja wygląda dramatycznie. Widzimy masową ucieczkę małych landlordów z rynku, a biorąc pod uwagę ostatnie zmiany w prawie, trudno się temu dziwić. Minimum sześć lat okresu najmu, brak realnej możliwości szybkiej eksmisji niepłacących lokatorów, ograniczenie podwyżek czynszu do maksymalnie 2% rocznie – to wszystko sprawiło, że wielu właścicieli, którzy kupili mieszkania jako inwestycję, po chłodnej analizie plusów i minusów, rzuciło biały ręcznik i zdecydowało się wyjść z gry.
Na nic zdały się mediacje organizacji reprezentujących małych landlordów, na nic argumenty, że są oni zbyt obciążeni przez nieskuteczne prawo i kolejne ograniczenia w zarządzaniu własną nieruchomością. Rząd irlandzki postanowił dokręcić śrubę jeszcze bardziej, obiecując w lewicowym stylu, że mieszkania są przede wszystkim dla najemców, a nie dla właścicieli. Przekaz był jasny: jeśli chcesz zarabiać na wynajmie, przygotuj się na regulacje i obowiązki, które skutecznie odbiorą Ci ochotę. I tak się stało.
Co to oznacza dla obywateli Irlandii?
Jedynymi poważnymi dostawcami mieszkań na wynajem stają się państwo oraz fundusze inwestycyjne. W Dublinie największy fundusz kontroluje już od 8% do 12% wszystkich dostępnych mieszkań na wynajem, a ten udział rośnie. Jeśli więc nie kwalifikujemy się do programu „affordable renting” i jednocześnie nie mamy wkładu własnego ani zdolności kredytowej, to mówiąc wprost – mamy problem.
Sytuacja mieszkaniowa w Irlandii nigdy nie była idealna. Najpierw problemem był niski standard budowanych domów, potem ich niewystarczająca ilość, aż przyszedł kryzys w 2008 roku, kiedy mieszkania stały się pułapką dla chciwych inwestorów, którzy brali po kilka kredytów, naiwnie wierząc, że ceny zawsze będą rosnąć, a najemcy zawsze się znajdą. Eldorado miało trwać wiecznie, bo stopy procentowe były rekordowo niskie. Dziś historia zatoczyła koło, ale w innej odsłonie. Do gry weszło lewicowe podejście, w którym najemca jest ważniejszy od właściciela, a w praktyce oznacza to, że można nie płacić czynszu i mieszkać miesiącami, a właściciel ma związane ręce.
Jak to się skończy?
Tak jak zawsze, gdy rynek jest nadmiernie regulowany: spada podaż, a ceny szybują w górę. Wystarczy spojrzeć na komentarze polityków, którzy otwarcie przyznają, że regulacje trzeba było wprowadzić nagle i bez ostrzeżenia, bo inaczej landlordzi uciekaliby z rynku. Efekt? Dokładnie taki, jakiego się obawiali – masowa ucieczka.
Co dalej? Co zrobić w tej sytuacji?
Wszystko zależy od tego, w jakim punkcie się znajdujemy. Jeśli jesteśmy landlordem i właśnie sprzedaliśmy mieszkanie, warto zastanowić się, jak zainwestować uwolnioną gotówkę. Coraz więcej osób wybiera rynki zagraniczne, gdzie prawo jest bardziej przewidywalne, a regulacje mniej restrykcyjne. W tym kontekście warto skontaktować się z Discover Property Europe, gdzie doradzamy, które rynki w Europie są atrakcyjne pod względem zwrotów, prawa, podatków i realnych okazji inwestycyjnych.
A co, jeśli chcemy kupić mieszkanie na własne potrzeby? Tu również możemy pomóc, łącząc zainteresowanych z ekspertami od kredytów w Irlandii. Bo choć sytuacja jest trudna, to paradoksalnie dla części osób właśnie teraz otwiera się okno możliwości – większa podaż mieszkań na sprzedaż oznacza, że można znaleźć coś w rozsądnej cenie, zanim rynek znów się ustabilizuje i ceny odbiją w górę.
Jedno jest pewne: irlandzki rynek nieruchomości wchodzi w nową erę. Era małych landlordów dobiega końca, a ich miejsce zajmują fundusze i państwo. Czy to dobrze? Dla jednych tak, dla innych nie. Ale niezależnie od opinii, fakty są nieubłagane – jeśli nie masz zdolności kredytowej, nie łapiesz się na programy państwowe i nie chcesz płacić rekordowych czynszów, czekają Cię trudne decyzje.
Grzegorz Sulżyński - Lider oddziału Dublin.
Marzena Zawadzka - Vice-Lider oddziału Dublin.
