Dlaczego Irlandia Jest najlepszym miejscem do inwestowania w nieruchomości ?

Jeżeli mamy jakieś wolne środki i zastanawiamy się, jak je zainwestować, otwiera się przed nami szeroki wachlarz możliwości. Od nieruchomości, przez akcje na giełdzie w Polsce i na świecie, po świat kryptowalut, który nęci zwrotami oraz obietnicami nowych technologii i przełomu porównywalnego do silnika parowego lub nawet opanowania siły atomu. Jednak nadal najbardziej opłacalne i bezpieczne okazują się nieruchomości. W tym artykule omówimy wycinek rynku inwestycji – co jest warte przemyślenia i co wpływa na sukcesu lub porażkę w tym obszarze.

Inwestycja to lokowanie wolnych środków finansowych w określony środek trwały, np. w nieruchomości. Powinna się ona charakteryzować czterema podstawowymi parametrami. Są to: szeroko rozumiane bezpieczeństwo, dodatni zwrot z racji posiadania, wzrost wartości w czasie oraz pasywność, czyli chcemy zainwestować w sposób bezpieczny, ciągły, przewidywalny (bez problemów), z możliwie największym zyskiem oraz zagwarantowanym przychodem w formie czynszu.

Jeśli chodzi o bezpieczeństwo, to oczekujemy, iż ulokowane środki nie zostaną nam odebrane lub nie stracimy ich w wyniku działań innych osób lub podmiotów. Powinien to być pierwszy i niezbędny warunek, jaki musi zaistnieć. Warren Buffet, słynny inwestor, mówi: „Zasada pierwsza: nie trać pieniędzy, zasada druga: pamiętaj o zasadzie pierwszej”. Podstawowym aspektem jest więc zagwarantowanie posiadania: oczekujemy, że zakupionej nieruchomość nikt nam nie odbierze lub nie sprzeda jej ponownie osobie trzeciej bez naszej wiedzy i zgody. Kontrakt oraz struktura prawna inwestycji powinny chronić inwestorów i zapobiegać możliwość narażenia ich na straty poprzez stosowanie nieuczciwych praktyk. W Irlandii taką ochronę zapewnia system ksiąg wieczystych, który wymaga, żeby każda nowa transakcja była rejestrowana w krajowych bazach danych nadzorowanych przez państwo. System ten jest bardzo podobny do tego istniejącego w Polsce – gwarantuje, że nikt później nie zakwestionuje naszej własności jako inwestora. Dodatkowo kupujący nieruchomość w Irlandii jest chroniony przez prawo, które obarcza notariusza odpowiedzialnością za błędnie przeprowadzony proces zakupu.

Innym aspektem bezpieczeństwa jest sytuacja geopolityczna. Nieruchomość zakupiona w kraju, gdzie ścierają się interesy mocarstw lub krajów konkurujących, w wypadku konfliktu zbrojnego może zostać zagarnięta bądź zniszczona. Irlandia od momentu jej powstania nie doznała żadnych zniszczeń wywołanych przez wojnę, jest państwem neutralnym, nie będącym w kręgu zainteresowania żadnego obcego mocarstwa. Dodatkowo Irlandia jest wyspą, co w sposób naturalny tworzy z niej twierdzę i bardzo trudny teren do podbicia przez konwencjonalne siły lądowe. Biorąc pod uwagę obecny konflikt na Ukrainie czy niestabilną sytuację na Bliskim i Dalekim Wschodzie, możliwość ulokowania wolnych środków w kraju, który jest daleko od tych zawirowań, jest niewątpliwie zaletą wartą rozważenia.

Aspektem, który jest często pomijany przez inwestorów jest nieprzewidywalność. Są to czynniki zewnętrzne wpływające na inwestycję oraz jej rentowność, na które inwestor nie ma wpływu i ich przewidzenie jest niemożliwe. Można to wyjaśnić na przykładzie wynajmowanego mieszkania: np. pomimo sprawdzenia przez właściciela zdolności finansowych przyszłego najemcy, może okazać się, iż z czasem okoliczności zewnętrzne negatywnie wpłynęły na zdolność do płacenia czynszu przez tego ostatniego. Nagła choroba bądź inne przypadki losowe mogą spowodować, iż lokatora nie będzie stać na dalsze wynajmowanie naszego mieszkania i przestanie płacić uzgodniony wcześniej czynsz. Rozwiązaniem idealnym w tej sytuacji jest podpisanie umowy o wynajem z instytucją państwową, jaką jest np. urząd miasta. Ma on środki zagwarantowane przez budżet państwa, a okoliczności zewnętrzne, takie jak pandemie lub kryzysy, mają ograniczony wpływ na jego zdolności finansowe. Irlandia umożliwia urzędom miasta wynajmowania nieruchomości od prywatnych inwestorów w celu realizowania programu dostępności mieszkań socjalnych. Tworzy to niesamowitą okazję, która w 100 proc. gwarantuje wpływ z wynajmu bez ryzyka opóźnień lub problemów z płatnościami od najemcy. Prawo legislacyjne w większości krajów Unii Europejskiej chroni w sposób o wiele bardziej istotny wynajmującego niż właściciela mieszkania. Zdarza się, że wynajmujący może bez płacenia czynszu przez wiele miesięcy lub nawet lat mieszkać niejako za darmo, na koszt wynajmującego. Jeżeli wynajmującym byłby urząd miasta, wszystkie problemy związane z niewypłacalnością i z opóźnieniami w opłatach czynszu są wyeliminowane. Instytucja państwowa, jaką jest urząd miasta, nie może również pozwolić sobie na łamanie lub naginanie prawa i musi przestrzegać umów zawieranych z właścicielem mieszkania. Dodatkową zaletą tego modelu biznesowego jest fakt, iż urząd miasta jest w całości odpowiedzialny za utrzymanie mieszkania w dobrym stanie technicznym i naprawa wszelkich możliwych usterek leży w gestii urzędu, a nie właściciela mieszkania.

Widzimy więc, że bezpieczeństwo powinno być rozważane w różnych aspektach i jest niezmiernie ważne, żeby dobrze przemyśleć naszą strategię, zwłaszcza jeżeli chcemy podjąć się inwestycji na długie lata. Stopień zaangażowania inwestora jest także istotnym parametrem. Inwestycja powinna być „samozarządzająca się” i nie absorbować czasu oraz uwagi inwestora. Ten warunek eliminuje wszystkie możliwe formy biznesowe w nieruchomościach jak wynajem, flipowanie, remonty lub deweloperka, ponieważ wymagają one ciągłego, bezpośredniego zaangażowania osoby nadzorującej każdy etap projektu. Istotnym zamysłem jest, aby kapitał pracował dla nas, a nie żebyśmy dodatkowo poświęcali czas na dopilnowywanie, czy wpłynął czynsz lub czy ekipa remontowa dobrze wykonała zlecone prace. Jeżeli tak by było, to jaka jest różnica między taką inwestycją, a wzięciem dodatkowych nadgodzin w „normalnej” pracy?

Bonusem będzie także dodatni przychód z wynajmu. Rozpoczynając inwestycję, oczekujemy, że samo jej posiadanie będzie generować jakąś wartość dodaną w formie dywidendy lub wpływów z wynajmu. Jednocześnie oczekujemy, że wartość zainwestowanego dobra będzie z czasem rosła, przynajmniej równając do inflacji, co zapobiegnie utracie realnej wartości inwestycji w okresie, w jakim jesteśmy w nią zaangażowani.

Rozważając wszystkie powyższe punkty, można stwierdzić że, Irlandia jest bardzo atrakcyjnym krajem do długoterminowych inwestycji ulokowanych w nieruchomości. Stabilność, położenie oraz inne aspekty skłaniają do wykonania obliczeń i sprawdzenia, czy nasze zwroty będą atrakcyjne, biorąc pod uwagę wszystkie parametry. Jeżeli chcieliby Państwo dowiedzieć się więcej na temat inwestowania w nieruchomości, Stowarzyszenie „Mieszkanicznik” oddział w Dublinie zaprasza serdecznie na spotkania w Polskim Ośrodku Społeczno-Kulturalnym w Dublinie. Spotykamy się raz w miesiącu o godz. 16.00, omawiamy aspekty prawne, informujemy w zakresie inwestowania oraz obrotu nieruchomościami w Irlandii i na całym świecie, a także gościmy ekspertów, którzy dzielą się doświadczeniem i odpowiadają na pytania uczestników spotkania. Zapraszamy!

Zespół Stowarzyszenia „Mieszkanicznik” w Dublinie: Grzegorz Sulżyński i Marzena Zawadzka