Jak zmienia się rynek mieszkaniowy i gdzie powstają największe inwestycje — raport magazynu MiR

Rynek wciąż drogi, ale budownictwo przyspiesza

Choć ceny mieszkań w Republice Irlandii pozostają wysokie, coraz więcej danych wskazuje, że rynek zaczyna stopniowo wychodzić z najtrudniejszego okresu niedoboru podaży. Jeszcze dekadę temu, w 2015 roku, w kraju ukończono zaledwie 12,7 tys. nowych mieszkań i domów. Od tego czasu liczba nowych inwestycji rosła niemal nieprzerwanie, osiągając w 2025 roku rekordowy poziom 36 284 lokali. Oznacza to niemal trzykrotny wzrost produkcji mieszkaniowej w ciągu dziesięciu lat.

Prognozy na 2026 rok zakładają dalszy wzrost — do 38–40 tys. ukończonych mieszkań. To nie rozwiązuje jeszcze wszystkich problemów rynku, ale pokazuje, że Irlandia buduje dziś więcej niż kiedykolwiek od czasu kryzysu finansowego.

Rekordowa liczba nowych mieszkań

Najpierw statystyki. Według danych Central Statistics Office rok 2025 był najlepszym rokiem dla irlandzkiego budownictwa mieszkaniowego od czasu rozpoczęcia współczesnych statystyk. Ukończono ponad 36 tys. nowych mieszkań i domów, co oznacza wzrost przekraczający 20 procent w porównaniu z rokiem poprzednim.

Znaczenie tych liczb najlepiej widać w szerszej perspektywie. Jeszcze dziesięć lat wcześniej irlandzki rynek budował niewiele ponad 12 tys. mieszkań rocznie. Był to okres, w którym sektor budowlany wciąż odczuwał skutki załamania gospodarczego po kryzysie finansowym. Przez wiele lat podaż pozostawała daleko poniżej potrzeb szybko rosnącej populacji kraju.

Dopiero w pierwszej połowie obecnej dekady nastąpiło wyraźne przyspieszenie. Liczba nowych inwestycji zaczęła systematycznie rosnąć, osiągając poziom blisko 30 tys. mieszkań rocznie, by następnie przekroczyć granicę 36 tys. lokali. Prognozy branżowe wskazują, że w 2026 roku możliwe będzie osiągnięcie nawet 40 tys. ukończonych jednostek mieszkalnych.

Nie oznacza to jeszcze pełnego rozwiązania problemu mieszkaniowego, jednak pokazuje, że rynek znajduje się obecnie w fazie największej ekspansji od wielu lat.

Apartamenty napędzają wzrost

W strukturze nowych inwestycji szczególnie ważną rolę odgrywają apartamenty. To właśnie zabudowa wielorodzinna odpowiada za znaczną część wzrostu podaży mieszkań, zwłaszcza w Dublinie.

Przez lata irlandzki model mieszkaniowy opierał się przede wszystkim na domach jednorodzinnych oraz osiedlach domów szeregowych. Obecnie sytuacja stopniowo się zmienia. W największych miastach coraz częściej budowane są wielokondygnacyjne budynki mieszkalne, które pozwalają efektywniej wykorzystać dostępne tereny.

Najbardziej widoczne jest to w Dublinie, gdzie większość nowych apartamentów powstaje w ramach dużych projektów urbanistycznych. W efekcie stolica staje się miejscem coraz bardziej zbliżonym do innych europejskich metropolii, w których rozwój mieszkaniowy opiera się na gęstszej zabudowie i większej liczbie mieszkań w jednym projekcie.

Kto kupuje nowe mieszkania?

W debacie publicznej często pojawia się pytanie o to, kto faktycznie korzysta z nowej podaży mieszkań. Odpowiedź jest bardziej złożona, niż sugerują medialne nagłówki irlandzkich portali i czołowych dzienników.

Największa część nowych mieszkań trafia nadal do prywatnych nabywców. Są to przede wszystkim osoby kupujące pierwsze mieszkanie oraz właściciele nabywający nieruchomości na własne potrzeby. To właśnie ta grupa pozostaje najważniejszym odbiorcą nowych inwestycji mieszkaniowych.

Jednocześnie coraz większą rolę odgrywa sektor publiczny. Państwo, samorządy oraz organizacje mieszkaniowe przejmują znaczną część nowych lokali, przeznaczając je na mieszkania socjalne oraz system cost rental, czyli najem o kontrolowanym czynszu.

W praktyce oznacza to, że coraz więcej mieszkań budowanych jest nie tylko z myślą o sprzedaży na wolnym rynku, lecz również jako element polityki mieszkaniowej państwa.

Fundusze nie zniknęły, ale zmieniły rolę

Jeszcze kilka lat temu fundusze inwestycyjne były jednym z najgoręcej dyskutowanych tematów irlandzkiego rynku mieszkaniowego. W latach 2021–2022 zdarzało się, że instytucjonalni inwestorzy kupowali całe osiedla jeszcze przed ich ukończeniem.

Dziś ich aktywność jest znacznie mniejsza. Szczególnie wyraźnie widać to w segmencie domów jednorodzinnych, z którego fundusze w dużej mierze się wycofały. Wpływ miały zarówno zmiany regulacyjne, jak i rosnąca presja polityczna związana z dostępnością mieszkań dla indywidualnych kupujących.

Nie oznacza to jednak całkowitego zniknięcia inwestorów instytucjonalnych. Nadal odgrywają oni ważną rolę w finansowaniu projektów apartamentowych oraz inwestycji build-to-rent, czyli budynków przeznaczonych od początku na profesjonalny wynajem.

Zmieniła się więc nie tyle obecność funduszy, ile charakter ich działalności. Zamiast masowo kupować gotowe osiedla, koncentrują się dziś na wybranych segmentach rynku wielorodzinnego.

Narodziny nowych dzielnic

Najważniejszą zmianą na rynku mieszkaniowym nie jest jednak sam wzrost liczby mieszkań. Równie istotna jest zmiana skali inwestycji. Jeszcze kilka lat temu większość projektów miała charakter lokalny. Obecnie coraz częściej realizowane są wieloletnie programy urbanistyczne obejmujące całe dzielnice miasta.

Centralną rolę odgrywa Land Development Agency, państwowa agencja odpowiedzialna za zwiększanie podaży mieszkań. Jej portfel inwestycyjny obejmuje dziesiątki tysięcy lokali znajdujących się na różnych etapach przygotowania i budowy.

Agencja działa nie tylko jako inwestor, lecz także jako koordynator projektów, które łączą budownictwo społeczne, mieszkania dostępne cenowo oraz inwestycje komercyjne. Dzięki temu możliwe staje się tworzenie pełnowartościowych dzielnic zamiast pojedynczych osiedli.

Clongriffin i Cherrywood — symbole nowego Dublina

Najlepszym przykładem tej transformacji jest Clongriffin w północnej części Dublina. Obszar ten rozwija się jako jedna z największych nowych dzielnic mieszkaniowych w kraju. Powstają tam nie tylko mieszkania, ale także szkoły, lokale usługowe, przestrzenie publiczne i infrastruktura społeczna.

Podobną rolę odgrywa Cherrywood na południowym wschodzie stolicy. To jeden z największych obszarów rozwoju urbanistycznego w Irlandii, gdzie kolejne etapy inwestycji mają przynieść tysiące nowych mieszkań w perspektywie najbliższych lat.

Oba projekty pokazują kierunek, w jakim zmierza współczesne budownictwo mieszkaniowe. Nie chodzi już wyłącznie o zwiększanie liczby lokali, lecz o tworzenie kompletnych fragmentów miasta zdolnych funkcjonować jako samodzielne społeczności.

Państwo coraz częściej odblokowuje inwestycje

Charakterystyczną cechą obecnego rynku jest również aktywna rola państwa w finansowaniu przedsięwzięć realizowanych przez sektor prywatny. Program Project Tosaigh pozwala wspierać projekty deweloperskie, które z różnych powodów mogłyby zostać opóźnione lub wstrzymane. Dzięki temu wiele inwestycji szybciej trafia do realizacji.

To znacząca zmiana w porównaniu z wcześniejszym modelem, w którym państwo pełniło przede wszystkim funkcję regulatora. Obecnie coraz częściej działa również jako partner finansowy i organizacyjny.

Ważnym elementem rozwoju rynku mieszkaniowego pozostaje infrastruktura transportowa. Największy wpływ na przyszły układ inwestycji ma projekt MetroLink, czyli planowana linia metra przebiegająca przez Dublin.

Choć formalnie jest to inwestycja transportowa, jej znaczenie dla budownictwa mieszkaniowego jest ogromne. Wzdłuż planowanej trasy koncentruje się wiele nowych projektów deweloperskich, ponieważ dobra komunikacja publiczna staje się jednym z najważniejszych czynników przy planowaniu nowych dzielnic.

Coraz wyraźniej widać więc, że rozwój mieszkań i transportu przestaje być prowadzony oddzielnie. Oba procesy stają się elementami jednej strategii rozwoju miasta.

Cork — największy plac budowy poza Dublinem

Poza stolicą najważniejszym centrum nowych inwestycji pozostaje Cork. Miasto przechodzi obecnie największą transformację urbanistyczną w swojej współczesnej historii.

Kluczowym obszarem jest Cork Docklands, gdzie realizowany jest szeroki program rewitalizacji terenów nadbrzeżnych. Powstają tam nowe mieszkania, biura, usługi i przestrzenie publiczne. Docelowo obszar ten ma stać się jednym z najważniejszych nowych centrów miejskich w całej Republice Irlandii.

Istotnym projektem jest także The Railyard Apartments przy Albert Quay, który łączy funkcje mieszkaniowe i społeczne. Równolegle rozwijają się duże inwestycje prywatne, między innymi w rejonie Jacob’s Island, gdzie planowane są setki nowych mieszkań.

Wszystko to sprawia, że Cork staje się najważniejszym poza Dublinem ośrodkiem wzrostu podaży mieszkaniowej.

Galway wybiera inny model

Galway rozwija się w bardziej rozproszony sposób. Zamiast jednego dominującego programu urbanistycznego miasto opiera się na kilku dużych inwestycjach realizowanych równolegle.

Najważniejszym przedsięwzięciem pozostaje Crown Square, gdzie powstają setki nowych mieszkań przeznaczonych głównie dla systemu cost rental. Rozwijają się także przedmieścia, zwłaszcza okolice Oranmore, gdzie realizowane są kolejne osiedla odpowiadające na rosnący popyt mieszkaniowy.

Choć skala projektów jest mniejsza niż w Cork czy Dublinie, ich znaczenie dla zachodniej Irlandii pozostaje bardzo duże.

Jedna Irlandia, jeden kierunek

Patrząc na największe inwestycje realizowane w Dublinie, Cork i Galway, można dostrzec wspólny trend. Irlandia przechodzi od modelu rozproszonej zabudowy do planowania całych dzielnic i dużych programów mieszkaniowych.

Rosnąca aktywność państwa, rozwój systemu cost rental oraz koncentracja inwestycji wokół infrastruktury transportowej tworzą nowy model rozwoju urbanistycznego. Prywatni deweloperzy pozostają ważnym uczestnikiem rynku, ale coraz częściej działają we współpracy z instytucjami publicznymi.

Dlatego rok 2026 można uznać za moment przełomowy. Nie dlatego, że rozwiązano wszystkie problemy mieszkaniowe, lecz dlatego, że po raz pierwszy od wielu lat widać wyraźnie zarysowany, długofalowy kierunek rozwoju. Irlandia buduje więcej mieszkań niż od dekady, ale przede wszystkim buduje je inaczej — w większej skali, w bardziej zintegrowany sposób i z myślą o tworzeniu nowych fragmentów miast, a nie wyłącznie kolejnych osiedli.

Na co stać Irlandczyków i rezydentów? Rynek wciąż drogi, ale widać światełko w tunelu

Ceny mieszkań w Republice Irlandii nadal należą do najwyższych w Europie, szczególnie w Dublinie, gdzie zakup domu lub mieszkania oznacza dziś wydatek rzędu 500–650 tys. euro. W najbardziej poszukiwanych dzielnicach stolicy ceny często przekraczają 700 tys. euro, a nieruchomości premium kosztują ponad milion euro.

Poza Dublinem jest nieco taniej, choć nadal drogo. W Cork i Galway przeciętne ceny mieszkań i domów wynoszą najczęściej od 330 do 400 tys. euro. Także w mniejszych miastach, takich jak Wexford, zakup nowoczesnego domu rodzinnego coraz częściej oznacza wydatek przekraczający 300 tys. euro.

Mediana cen nieruchomości w całym kraju zbliża się do 390 tys. euro, co pokazuje, że wysokie ceny nie są już wyłącznie problemem stolicy. Rosnące koszty zakupu pozostają dużym wyzwaniem dla wielu rodzin, zwłaszcza tych, które dopiero planują wejście na rynek.

Jednocześnie pojawiają się pierwsze sygnały zmian. Irlandia buduje dziś najwięcej mieszkań od ponad dekady, a państwo coraz aktywniej wspiera rozwój budownictwa społecznego i programu cost rental. W Dublinie, Cork i Galway powstają całe nowe dzielnice, które w najbliższych latach mają zwiększyć dostępność mieszkań i stopniowo ograniczać presję cenową.

Pierwsze oznaki budowlanego przełomu

Jeszcze ważniejsze od samej liczby nowych mieszkań jest to, kto ostatecznie z nich korzysta. Szacuje się, że około 60 proc. nowych lokali ukończonych w 2025 roku trafiło do prywatnych nabywców, głównie osób kupujących pierwsze mieszkanie i rodzin szukających własnego domu.

Jednocześnie blisko jedna czwarta nowej podaży została przejęta przez państwo, organizacje mieszkaniowe oraz Land Development Agency z przeznaczeniem na social housing i program cost rental.

Wyraźnie zmalała natomiast rola funduszy inwestycyjnych, których udział spadł z około 15 proc. rynku w 2022 roku do poziomu około 6 proc. w 2025 roku. Oznacza to, że coraz większa część nowych inwestycji trafia bezpośrednio do mieszkańców, a nie do dużych inwestorów instytucjonalnych.

To jeszcze nie koniec problemów mieszkaniowych, ale bez wątpienia jeden z najbardziej optymistycznych sygnałów, jakie irlandzki rynek wysłał od wielu lat.

Tomasz Wybranowski